Объект: жилой дом

Адрес: Республика Татарстан

Экспертиза объекта проводилась экспертом Ивановым А.В.

Цель экспертизы: провести экспертно-диагностическое обследование по разделу жилого дома на две части.

Общие положения по проводимой экспертизе

1.1. Основанием для проведения экспертизы служит Договор № ____ о проведении диагностического обследования.

1.2. Технические средства контроля, используемые на объекте:

• Цифровая фотокамера;
• Дальномер лазерный

1.3. Документы, предоставленные Заказчиком

• технический паспорт на жилой дом

1.4. Характеристика объекта

Объект представляет собой жилой дом для постоянного проживания с одиннадцатью пристройками. Согласно проведенному натурному обследованию (осмотру) дом имеет следующие характеристики:

Описание характеристик объекта

Общая площадь, кв.м	190,7
Общая площадь основного строения, кв.м	90,6
Площадь пристроек, кв.м	100,1
Фундамент	- ленточный
Наружные стены	- основного строения – кирпичные, пристройки– кирпичные
Перекрытие	- деревянное
Кровля	- скатная, покрытие – металлические листы
Водопровод	- локальный
Канализация	- локальная
Отопление	- автономное (газ)
Электроосвещение	- от линии электропередачи
Газоснабжение	- централизованное
Вентиляция	- с естественным побуждением

1.5. При осмотре и составлении экспертного заключения использовались следующие нормативные документы:

СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.

Вид документа: Постановление Госстроя России N 153 от 21.08.2003 г. Своды правил по проектированию и строительству.

Принявший орган: Госстрой России.

Статус: Действующий.

Тип документа: Нормативно-технический документ.

Дата начала действия: 21.08.2003 г.

Опубликован: официальное издание, М. Госстрой России, ГУП ЦПП, 2003 год.

ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений

Вид документа:

Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38

ГОСТ от 17.11.1994 N 26433.2-94

Принявший орган: МНТКС, Минстрой России

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.1996

Опубликован: Официальное издание, М.: ИПК издательство стандартов, 1996 год

ВСН 57-88(р) Положение по техническому обследованию жилых зданий

Вид документа:Приказ Госстроя СССР от 06.07.1988 N 191

ВСН от 06.07.1988 N 57-88(Р)

Своды правил по проектированию и строительству

Принявший орган: Госстрой СССР

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.07.1989

Опубликован: официальное издание, Госкомархитектура - М.: 1991 год

СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные

Вид документа: Постановление Госстроя России от 22.03.2001 N 35

СНиП от 22.03.2001 N 31-02-2001

Строительные нормы и правила РФ

Принявший орган: Госстрой России

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.2002

Опубликован: официальное издание, М.: ФГУП ЦПП, 2005 год

СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений

Вид документа:Постановление Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78

СНиП от 16.05.1989 N 2.07.01-89*

Строительные нормы и правила РФ

Принявший орган: Госстрой СССР

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.1990

Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2002 год

Дата редакции: 01.01.2002

СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства

Вид документа: Постановление Госстроя России от 30.12.1999 N 94

Свод правил (СП) от 30.12.1999 N 30-102-99

Своды правил по проектированию и строительству

Принявший орган: Госстрой России

Статус: Действующий

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.2000

Опубликован: Официальное издание, Госстрой России - М.: ГУП ЦПП, 2000 год

СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование

Вид документа: Постановление Госстроя России от 26.06.2003 N 115

СНиП от 26.06.2003 N 41-01-2003

Строительные нормы и правила РФ

Принявший орган: Госстрой России

Тип документа: Нормативно-технический документ

Дата начала действия: 01.01.2004

Опубликован: официальное издание, М.: ФГУП ЦПП, 2004 год

1.6. Приведенные и использованные при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании действующих документов приведенных в специализированной справочной системе.

Примечание: Нормативные правовые акты, не прошедшие государственную регистрацию в Министерстве юстиции, не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу, и не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений, применения санкций к гражданам, должностным лицам и организациям за невыполнение содержащихся в них предписаний. На указанные акты нельзя ссылаться при разрешении споров - пункт 10 Указа Президента Российской Федерации от 23 мая 1996 года N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти".

 

Экспертное обследование жилого дома

2.1. Экспертное обследование жилого дома проводилось в присутствии Заказчика . Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на _________________.

2.2. Экспертами было произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа:

• подготовка к проведению обследования;
• предварительное (визуальное) обследование;
• детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.

Экспертом произведен внешний осмотр конструкций строения, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение №1), что соответствует требованиям СП 13-102-2003.

п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

2.3. В ходе экспертизы было установлено следующее:

• В ходе экспертизы были выполнены замеры помещений жилого дома, на основании которых на момент проведения экспертизы (до разделения) установлены следующие площади помещений и пристроек жилого дома (таблица №1):

Площадь помещений и пристроек дома

Таблица №1

Наименование	Площадь, кв.м
Строение дома	общая 190,7
Основного строения	общая 90,6
Жилая лит А (1)	23,3
Жилая лит А (2)	13,4
Жилая лит А (4)	11,5
Коридор лит А (3)	4,2
Жилая лит А (5)	7,6
Коридор лит А (6)	5,1
Кухня лит А1 (7)	8,4
Сени лит а (8)	17,1
Баня (Г)	17
Сарай (Г1)	16,3
Сарай (Г2)	18,7
Сарай (Г3)	15,5

• По состоянию на «__» ______ 20__ года, разделение площади дома на две отдельные квартиры экспертиза предлагает произвести по границам указанным в Схеме разделения дома (Приложение №2 ), путем устройства облегченной перегородки и с обязательным устройством второго оборудованного входа/выхода, в виду этого, что дом становится многоквартирным домом. Следуя из определения Постановления правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47:

«Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Т. е. получаются самостоятельные отдельные жилые помещения, квартиры. Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Образующиеся самостоятельные отдельные жилые помещения (квартиры) должны отвечать тем же требованиям, что и жилой дом, в частности - Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. ( в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47).

В частности в доме отсутствуют:

• Отсутствуют разводка канализационных сетей, с установленными на них сантехприборами;

В соответствии с п.11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981г. № 4 «…выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования». Квартирой считается часть здания, предназначенная для проживания семьи различного численного состава или одного человека, содержащая жилые и подсобные помещения и имеющая отдельный выход на лестничную клетку, галерею, в коридор или наружу.

Основные строительно-технические требования, предъявляемые к выделяемым частям жилого дома (при проведении перепланировки, переоборудования и реконструкции):

• в квартирах следует предусматривать жилые комнаты и подсобные помещения (кухня, ванная, кладовая и т.п.)…
• в однокомнатных и двухкомнатных квартирах допускается проектировать кухни-ниши …
• площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты – 12 кв.м.; спальни – 8 кв.м. (при размещении ее в мансарде – 7 кв.м.); кухни – 6 кв.м.…;
• естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухнях…
• двухчасовая непрерывная продолжительность инсоляции должна быть обеспечена в одной комнате 1-3 комнатных квартир и в двух комнатах 4-х и более комнатных квартир.
• ширина подсобных помещений квартир должна быть не менее (м): кухни — 1,7, передней — 1,4, внутриквартирных коридоров — 0,85, уборной — 0,8 (минимальная глубина — 1,2)
• в доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация электроснабжение…
• в районах без централизованных инженерных сетей допускается проектировать одно?, двухэтажные жилые здания с не канализованными уборными

в I-III климатических районах при всех наружных входах в жилые здания следует предусматривать тамбуры глубиной не менее 1,5 м.

Расчет площадей жилого дома

В настоящее время, при проведении технического учета жилищного фонда в Российской Федерации используются понятия «жилая площадь жилого помещения», «общая площадь жилого помещения» и «площадь всех частей здания»:

• - «жилая площадь» определяется как сумма площадей жилых комнат;
• - «общая площадь» определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений (кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а так же площадь, занятая внутриквартирной лестницей);
• - «площадь всех частей здания» определяется как сумма площадей жилых комнат, подсобных помещений и площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Технически реальный раздел каждого из объектов недвижимости без нанесения этому имуществу ущерба и возможности использования его по назначению возможен. Экспертизой представлен технически возможный вариант раздела объектов недвижимости.

Так, после разделения основного строения на две отдельные квартиры в соответствующих собственникам долях изменилась площадь помещений в жилом доме,

• таким образом, Лит А (помещения 2,3) делится на две части долями ½. площадью 8,8 кв. м выделяемую для собственника Х и 8,8 кв. м выделяемую для собственника Y.
• Сени (8) S= 17,1 кв.м. делятся долями собственнику X 12,3 кв. м и Y 4,6 кв.м.
• Лит А помещение (4) S= 11,5 кв. м, помещение (5) S= 7,6 кв. м, помещение (6) S= 5,1 кв. м, помещение (7) лит А1 S=8,4 кв. м переходит собственнику X Помещение (1) S= 23,3 кв.м. и помещение Лит а S=17 кв. м переходит собственнику Y.
• Строения: сарай (лит Г1), сарай (лит Г2), сарай (лит Г3) расположены на территории земельного участка, после раздела которого строения останутся во владении собственника X, должны возместить стоимость строений сарай (лит Г1), сарай (лит Г2), сарай (лит Г3) Y.
• Во всех комнатах должны быть устроены дверные проемы. В комнате (4), в месте будущего входа/выхода по требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (п.9.19) необходимо выполнить устройство тамбура, глубиной не менее 1,5м, то же относится и половине комнаты (8) принадлежащей Y (см. Приложение №2. Схема разделения дома).

Перечень, отведенной площади и характеристика помещений жилого дома для обоих собственников представлены в таблице №2.

Характеристика помещений жилого дома после разделения

Таблица №2

Наименование		Собственник	Площадь, кв.м
Комната (2)	Комната (2.1)	X	6,7
	Комната (2.2)	Y	6,7
Комната (3)	Комната (3.1)	X	2,1
	Комната (3.2)	Y	2,1
Сени (8)	Комната (8.1)	X	12,3
	Комната (8.2)	Y	4,6
Комната (4)*	Комната (4)	X	11,5
Комната (5)*	Комната (5)	X	7,6
Комната (6)*	Комната (6)	X	5,1
Комната (7)*	Комната (7)	X	8,4
Комната (1)*	Комната (1)	Y	23,3
Баня (лит а)*	Баня (лит а)	Y	17
Сарай (лит Г1)*	Сарай (лит Г1)	X	16,3
Сарай (лит Г2)*	Сарай (лит Г2)	X	18,7
Сарай (лит Г3)*	Сарай (лит Г3)	X	15,5
Общая сумма существующих площадей		X	104,2
		Y	53,7

* - площадь, согласно объемно-планировочным решениям принадлежит только одному собственнику.

Экспертное заключение

3.1. Цель обследования: провести экспертно-диагностическое обследование по разделу жилого дома на две части.

Ответ экспертизы: в ходе экспертизы установлено следующее:

Вариант раздела Домовладения

По представленному варианту раздела Домовладения предлагается:

• Выделить в собственность ½ часть жилого дома (см. Приложения, Схемы).
• На первом этаже жилого дома выполнить следующий ряд мероприятий (см. Приложение № 1, Схема раздела дома), а именно:
• устроить дверной проем с тамбуром и крыльцом для входа и выхода в квартиру в комнате (4) отведенную собственнику X.
• устроить дверной проем с тамбуром и крыльцом для входа и выхода в квартиру в комнате (8) ,после раздела комната (14) отведенную собственнику Y.
• устроить облегченную (деревянную) перегородку, разделяющую помещения собственников:

– в помещении (2.1) собственника X выполнить демонтаж части стены и устроить дверной проем для возможности прохода в помещение (3.1) аналогичным способом в помещения (2.2) отведенного Y;

– в помещении (8.2) собственника Y выполнить демонтаж части стены и устроить дверной проем для возможности прохода в комнату (3.2)

• перегородку разделяющую выполнить пожаробезопасной согласно требованиям СНиП 41-01-2003 (п. 6.6.23);
• земельный участок делится равными долями ½ .

Распределение помещений жилого дома и их характеристика после раздела между собственниками первым и вторым будет выглядеть следующим образом:

Характеристика помещений жилого дома после разделения

Схему раздела дома – см. Приложение №2.

Наименование		Собственник	Площадь, кв.м
Комната (2)	Комната (2.1)	X	6,7
	Комната (2.2)	Y	6,7
Комната (3)	Комната (3.1)	X	2,1
	Комната (3.2)	Y	2,1
Сени (8)	Комната (8.1)	X	12,3
	Комната (8.2)	Y	4,6
Комната (4)*	Комната (4)	X	11,5
Комната (5)*	Комната (5)	X	7,6
Комната (6)*	Комната (6)	X	5,1
Комната (7)*	Комната (7)	X	8,4
Комната (1)*	Комната (1)	Y	23,3
Баня (лит а)*	Баня (лит а)	Y	17
Сарай (лит Г1)*	Сарай (лит Г1)	X	16,3
Сарай (лит Г2)*	Сарай (лит Г2)	X	18,7
Сарай (лит Г3)*	Сарай (лит Г3)	X	15,5
Общая сумма существующих площадей		X	104,2
		Y	53,7

Технически реальный раздел каждого из объектов недвижимости без нанесения этому имуществу ущерба и возможности использования его по назначению возможен с учетом компенсации собственником X. стоимость строений (сарай (лит Г1), сарай (лит Г2), сарай (лит Г3)), расположенных на ее земельном участке 21 267 р. (инвентаризационная стоимость на дату составления паспорта 12 сентября 2011 г.), Y и экспертизой представлен технически возможный вариант раздела объектов недвижимости.

В настоящем Заключении вариант раздела жилого дома выполнено на стадии рекомендаций. Размеры и технические характеристики проектируемых конструкций, а так же технические характеристики проектируемого инженерного оборудования подлежат уточнению при разработке рабочего проекта на перепланировку (переоборудование) установленным порядком.

Приложения:

• Приложение № 1
• Приложение № 2
• Приложение № 3

Эксперт А.В. Иванов